深圳地铁与地产相结合

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在敲定了土地获得方式、地价等敏感问题后，深圳地铁效仿港铁的“地铁+地产”的开发模式将有法律支持。昨日深圳法制办公布《深圳市轨道交通条例（征求意见稿）》，规定了地铁票价听证环节，更规定了地铁运营公司土地获得的方式及价格，其中“地价按未建轨道交通时的地价核定”等一系列优惠政策引发社会讨论。

　　　体制内运作早已开始

　　去年4月本报曾经报道《地铁将成深圳最大地主》，首次曝光深圳地铁拟走物业开发之路的消息引发了行业内的震动。
其实早在2008年8月，深圳地铁就取得前海湾、蛇口西、横岗三个车辆段和深大北站4处上盖物业的开发权，这是深圳地铁首次在体制内成功践行地铁+物业的模式。深圳地铁前董事长张晓莉曾在不同场合为“地铁+地产”争取更加合法的身份，最明显的是2009年2月深圳市两会期间，其以人大代表身份提出“立法确立地铁上盖物业综合开发模式”。
　　业内人士表示，从物业开发流程来看，内地借鉴香港模式的最大困难在于土地政策的不同。在内地，轨道交通企业获得土地必须通过招拍挂程序，这使得其操作空间被局限在招拍挂环节之后，难以在土地一级开发阶段操作。虽然可以在体制内通过各种方法获得土地，但地铁公司开发物业始终缺少一个合法的身份。现有的《深圳市地下铁道建设管理暂行规定》、《深圳市地铁运营管理暂行办法》两部规章无法在投资综合开发的环节予以法律支持，因此对于新条例的需求迫切。

　　　土地获得价格引热议

　　征求意见稿正文之后还附有起草说明，解释为何要将“地铁+地产”的模式合法化：一是地铁依靠运营收入收回运营成本已有压力，收回投资回报几无可能；二是轨道交通建设占用大量土地，若不借建设时机一并开发，将难以实现土地再利用。为了避免物业开发时的商业最大化倾向而损害公众利益，条例中对于综合开发的内容也有所规定，例如优先统筹安排公共交通枢纽、交通换乘设施、公共步行空间等公共配套设施的建设及综合开发资金由企业自筹，轨道交通沿线土地综合开发所获得的收益，应全部用于轨道交通建设和运营。

　　而公众关注的焦点更聚集在土地获得的价格。根据征求意见稿的规定，轨道运营单位在获得土地时的地价要按“综合开发的土地地价，按未建轨道交通时的地价核定出让给轨道交通运营单位开发”。对此，有地产商认为有失公平，“我们并不知道这片地要不要建地铁，但地铁公司却有可能知道，信息不对称啊。”而对于地铁公司的土地款缴纳模式也与现行普通土地交易模式不同，“综合开发的土地地价款，按先开发后上缴原则，根据开发进度分期缴纳”。

　　地铁票定价要听证

　　除了土地价格外，市民关心的票价也有明确规定，仍依法实行政府定价，轨道交通票价应以准公益性原则定价，同时规定票价方案应为轨道交通运营单位开展营销活动预留票价浮动空间。该条例征求意见稿还规定了票价的确定和调整应当按照规定召开听证会，广泛听取社会各界意见，经市交通运输、物价（价格）部门审核后报市人民政府批准。

　　■热点条款摘录

　　第三十九条「地价」轨道交通运营单位对经批准取得的轨道交通沿线规划用地享有土地综合开发权和物业管理权。

　　综合开发的土地地价，按未建轨道交通时的地价核定出让给轨道交通运营单位开发。

　　综合开发的土地地价款，按先开发后上缴原则，根据开发进度分期缴纳；对车辆段上盖，属土地第二次利用的，免征地价或先征后缓。

　　第四十条「土地使用费和地价增值」轨道交通沿线土地开发，采用市场挂牌方式转让土地。轨道交通运营单位竞得土地，按照没有开通轨道交通预期的地价缴纳土地使用费。

　　焦点1： 土地价格是否公平？

　　对此，受访的业界人士指出，要看具体操作才能决定是否造成社会不公平。尚模地产总经理助理邓坚指出，按照无地铁来计算地价，将令地铁公司未来享受到巨大的土地溢价，因为现在土地出让基本以中远郊为主，以无地铁建设来计算的地价非常便宜。而且还先开发后上缴，根据开发进度缴纳地价，“基本上等于是先收钱，再缴地价，如果我收不到钱，那还缴不缴？”

　　至于是否公平，他指出，这要看未来能否落实到位，如果用地价优惠来贴补未来的营运亏损，以及建设廉租房，那通过计算之后是公平的。“但如果说你拿了地，但是地铁票价比香港还贵，廉租房也没建多少，那就无疑是不公平”。

　　深圳中原地产高层张伟称，这显示出政府在让度一部分利益，有利于承接者运作。这样一方面能让土地价值最大化，另一方面，也可以间接吸引到民间资本，提高政府基建的运作效率。对于如此会否涉及公平问题，他则认为，要看未来的具体细则，“如果像港铁那样，将来地铁公司等于是二政府，是有卖地的权力的，它将来卖地肯定不会贱卖，因此不会意味着不公平”。

　　焦点2：会致国有资产流失？

　　征求意见稿中还规定了多渠道筹集资金的办法。“轨道交通建设资金通过多渠道、多方式筹集。鼓励国内外企业和其他组织投资建设和运营轨道交通”。该条原则通常被解读为允许国外资本及民营、私营资本进入。

　　但业内人士对此仍有疑义。地铁公司通过土地差价开发物业在市场上获利，如果外资进入是否涉及国有资产流失呢？即便无外资投入，除国有资本外允许多大比例的民营资本或其他资金进入呢？地铁公司控股等问题也没有明确说明。

　　■链接：港铁模式

　　香港地铁公司核心的盈利模式可总结为“地铁+地产”的组合，其利润结构中，物业开发的比重占到一半以上，可以说物业开发在平衡地铁建设的现金需求、改善负债结构、搭建融资平台等方面发挥了作用。如果剔除物业开发利润，单靠车票收入，香港地铁公司也很难盈利。

　　所谓“地铁+地产”的开发模式就是以地铁为核心，沿线开发新的社区为配合，形成一种良性循环。在政府、地铁公司、开发商三个主要市场参与者中，地铁公司扮演了“向上承接政府战略，向下启动市场资源”的角色，成为整合政府与市场资源的平台。而香港地铁公司之所以能成为这一平台，其核心就是围绕地铁沿线土地物业开发权，充分实现规划升值。

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